역전세난 확산이 아파트 가격 2차 하락 몰고 오나?

전세 가격이 기존 전세보증금 보다 낮아 돌려받지 못할까 걱정하는 전세 세입자들이 늘고 있습니다. 당연히 돌려받아야 하는 전세보증금인데 이렇게까지 사회 문제가 되고 있는 것은 정부를 탓하거나 제도를 탓하기 전에 일부 임대인들의 과도한 갭투자가 불러온 측면을 부인할 수 없습니다.

보통의 임대인들이라면 전세금 반환에 대한 대비가 되어 있습니다. 지인은 상가 임대를 놓고 받은 임대보증금을 투자하는 방식으로 안전한 은행 예·적금에만 맡겼습니다. 언제 반환 요구를 받을지 모르니까 위험이 높은 투자는 안된다는 것입니다. 당연한 투자 방식이고 정상적인 사고방식인 것입니다.

그렇지만 한국은행이 발표한 역전세 위험가구 비중을 보면, 지난해 1월 25.9%에서 올해 4월 52.44%로 두 배 튀어올라 많은 전세 세입자들이 노심초사하고 있습니다.

그런데 전세 세입자들을 구제한다는 명분으로 경제부총리가 선의의 임대인이 전세보증금 반환을 못하는 경우에 한해 총부채상환비율(DSR)을 완화해 주겠다고 합니다. 선의의 임대인이라면 애초부터 보증금 반환 문제는 발생시키지 않습니다.

우리 속담을 빌려, 호미로 막을 것을 가레로 막는 우를 범해서는 안됩니다. 가령 10억 전세 가격이 8억으로 떨어져 임대인이 2억을 담보대출받아서 반환할 경우, 새로 들어오는 세입자가 2억 선순위 대출이 있는 집에 계약을 할 지도 의문입니다. 오히려 전세 가격을 더 낮춰야 하는 악순환이 일어날게 뻔합니다. 이렇게 되면 전세시세는 불안정하게 되고, 이는 매매가격 하락을 불러오는 요인으로 하나 더 추가될 수 있습니다.

떨어진 전세 가격, 전세보증금 반환은 어떻게 ?

일반 투자자는 떨어지는 전세 값 만큼 전세금 반환에 큰 무리가 없겠으나 갭 투자자는 대출을 끌어들여 여러 채를 사들이는 경우가 대부분이기 때문에 역전세난에 노출될 수밖에 없습니다.

전세 보증 사고 금액을 보면, 올해 1~4월 1조 830억원으로 지난해 전체의 92%에 해당하는 금액이 이미 발생했습니다. 올해 말까지로 예상해 보면 간단히 3배로 추산해도 5조가 훌쩍 넘어갈 것으로 보입니다.

HUG는 전세보증금반환보증 상품에 가입했다가 사고가 발생하면 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 돌려주고 추후 구상권을 행사해 이를 집주인에게서 회수합니다.

역전세난 언제까지 지속될까?

전세, 매매가격 동반 하락 속 역전세가 내년까지 지속될 것으로 보입니다. 한국 부동산원에서 제공하는 아파트 전세 실거래가 지수를 분석해 보면 2년 전 전세가 보다 가격이 낮아지는 시점, 즉 역전세 문제는 23년 2~3월부터 시작해, 역전세가 확산되는 시기는 지수가 고점에 도달한 21년 9월에 해당하는 23년 9월부터 24년 10월까지 1년여 동안 지속될 것으로 예상됩니다.

역전세의 확산 기간이 길어진다면 매매가격 하락에 적지 않은 영향을 주게 됩니다. 총부채상환비율을 완화해 전세보증금 반환 위험을 줄이겠다는 것이 정부 정책인데, 그 실효성에 의문이 따를 수밖에 없습니다.