전세 사기 유형 및 예방법 7가지

최근 전세사기는 수법이 고도화되면서 임차인의 예방만으로는 막기가 어려운 게 사실입니다. 이런 현실에서 전세사기 유형을 파악해 보고 전세사기 피해를 당하지 않기 위해서 전세 사기 예방법 7가지를 소개합니다.

전세사기 유형

1. 부동산 가격 하락에 따른 무자본 갭투기자의 전세금 반환 불가

주로 빌라나 다세대주택에서 일어나는 사기인데, 아파트처럼 매매가 자주 일어나지 않고 세대수가 많지 않아서 정확한 시세가 얼마인지 파악하기 어렵다.

즉 가격이 얼마인지 파악이 안 되는 주택에서 공인중개사나 감정평가사와 짜고 실제 시세보다 높은 가격에 전세계약을 맺은 다음, 이 주택을 담보로 돈을 빌리고 계속해서 주택을 사는 갭투자를 한다.

이런 갭투자 주택이 최근 부동산 가격 하락과 맞물려서 이 주택들이 경매로 넘어가고, 세입자들은 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생긴다.

2. 임대인의 세금 체납으로 인한 임차인 전세금 반환 불가

임대인이 고액의 세금을 체납한 사실을 임차인에게 알리지 않은 채 전세계약을 하는 세금 체납 미고지 수법으로 주택이 경매로 처분될 경우 세입자는 변제 후순위로 밀려 피해를 당한다.

3. 신축 빌라에서 전세·매매 계약을 동시에 진행하면서 집주인을 바꿔치기해 결국 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 수법

 

전세 계약 시 반드시 확인해야 하는 7가지

1. 등기부등본을 직접 3번 떼본다.

• 계약 시, 잔금 전/후 직접 등기부 등본을 확인한다.
• 등기부등본상에 부동산 신탁 여부를 확인한다.
• 등기부등본상에 금융기관 등 선순위 담보권자가 설정된 금액이 있다면 현재 시세 대비 전세는 최대 70~80% 이내에서 계약해야 하므로 선순위 금액을 매매 시세에서 차감한 가격에서 70~80%를 전세 가격으로 인정할 수 있다. 예를 들어 물건(아파트, 빌라, 오피스텔 등) 매매 시세가 10억이고 선순위 담보 2억일 때, 전세가격은 8억의 70~80%인 5.6억~6.4억을 전세 계약할 수 있는 범위이다. 

 

2. 계약 전 임대인의 신원을 반드시 확인한다.

공인중개사에게 계약 체결전 안내받은 집주인과 실제 등기상 집주인이 다른 경우가 종종 발생하므로 등기상 집주인을 반드시 확인해야 한다. 이를 위해 집주인의 신분증, 인감증명서를 반드시 확인해야 한다.

3. 근저장 특약을 추가한다.

집주인이 잔금일에 해당 주택을 담보로 대출을 받는 등 근저당 설정을 하지 못하도록 잔금일 다음날까지 현재 등기 상태를 유지한다는 특약을 추가하여 임차인이 후순위로 밀려나는 것을 사전에 방지해야 한다.

4. 잔금일 이전에 매매 계약을 할 경우 임차인의 동의를 구한다.

만약 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차보증금 반환 의무를 연대하여 책임진다'는 것을 특약 사항에 기재한다.

5. 임대인에게 국세, 지방세 완납 증명원을 요구한다.

근저당 등 계약서상 채무 뿐만 아니라 실제 체납된 세금이 있는지 체크해야 한다. 이걸 요구하면 임대인이 기분 나빠할 수도 있는데, 전세자금 대출을 받기 위해 은행에서 요구한다고 하면 임대인도 수용할 수밖에 없다.

지난 3월부터 공인중개사를 통해 집주인 동의 시 집주인의 국세, 지방세 체납 사실을 확인할 수 있다.

6. 선순위 확인하고, 주택도시보증공사(HUG)에서 전세보증보험에 가입한다.

7. 주변시세를 면밀히 조사하여 시세 대비 적정한 전세가로 계약하여 깡통전세를 방지한다.

이번 게시글이 전세 사기 피해를 방지하는 데 도움이 되기를 소망합니다.

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